Ertragswertschätzung

Grundsätzliches zum Ertragswertsystem

Getreideernte

 

Das Ertragswertsystem ist ein Grundpfeiler der Schweizerischen Agrarpolitik. Es dient insbesondere der Beschränkung der Verschuldung der Landwirtschaft.

Durch die Begrenzung der Übernahmewerte und der Belastungsgrenze und dadurch der Landgutkosten, hat es auch eine produktionskostendämpfende Wirkung. Falls Landwirte Eigentümer des Bodens sein sollen, müssen sie diesen zu tragbaren Bedingungen erwerben können. Die Übernahme zum Ertragswert in der Familie ist daher das wichtigste Instrument zur Festigung des bäuerlichen Grundbesitzes.

Der Ertragswert ist ein wichtiger Bestandteil verschiedener Vorschriften des landwirtschaftlichen Rechts:

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)

   
Art. 11 und 17 BGBBAnrechnung landwirtschaftlicher Gewerbe in der Erbteilung zum Ertragswert 
Art 21 BGBBAnrechnung landwirtschaftlicher Grundstücke in der Erbteilung zum doppelten Ertragswert 
Art 36 und 37 BGBBBei der Auflösung von Mit- oder Gesamteigentum. Anrechnung der Anteile an landwirtschaftlichen Gewerben zum Ertragswert und an landwirtschaftlichen Grundstücken zum doppelten Ertragswert 
Art 42 und 44 BGBBVorkaufsrecht der Verwandten an landwirtschaftlichen Gewerben zum Ertragswert und an landwirtschaftlichen Grundstücken zum doppelten Ertragswert 
Art. 49 BGBBVorkaufsrechte der Miteigentümer an Miteigentumsanteilen an landwirtschaftlichen Gewerben zum Ertragswert und an landwirtschaftlichen Grundstücken zum doppelten Ertragswert 
Art. 73 BGBBBelastungsgrenze, 135% vom landwirtschaftlichen Ertragswert
(+ nichtlandwirtschaftlicher Ertragswert)
 
Hofübergabe zu LebzeitenDiese erfolgt dank der bestehenden Vorschriften für den Erb- und Vorkaufsfall in aller Regel zum Ertragswert. 

Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG)

   
Art. 37 und 38 LPGAngemessene Verzinsung des Ertragswertes im Pachtzins 

Verordnung über die Strukturverbesserungen in der Landwirtschaft (SSV)

   
Art. 5 SSV

Innerhalb von fünf Jahren vor der Gewährung von Investitionshilfen muss der Gesuchsteller das landwirtschaftliche Gewerbe oder landwirtschaftliche Grundstücke unter folgenden Voraussetzungen übernommen haben oder übernehmen:

a) innerhalb der Familie nach den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts

b) ausserhalb der Familie höchstens zum 2.5-fachen Ertragswert bei ganzen Gewerben und nicht über dem 8-fachen Ertragswert bei einzelnen Grundstücken

 
Steuergesetze  
VermögenssteuerDer Ertragswert wird von praktisch allen Kantonen für die Bewertung der landwirtschaftlichen Gewerbe und Grundstücke übernommen. 

Gesetzliche Definition des Ertragswertes (Art. 10 BGBB)

  1. Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Für die Feststellung des Ertrags und des Zinssatzes ist auf das Mittel mehrerer Jahre (Bemessungsperiode) abzustellen.
  2. Der Bundesrat regelt die Art der Berechnung, die Bemessungsperiode und die Einzelheiten der Schätzung.
  3. Nichtlandwirtschaftlich genutzte Flächen, Gebäude und Anlagen oder Teile davon werden mit dem Ertragswert, der sich aus der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ergibt, in die Schätzung einbezogen.

 

Der Bundesrat setzt die Bemessungsperiode und den anwendbaren Zinssatz in der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) / SR 211.412.110 fest. Die weiteren Einzelheiten der Schätzung regelt er in der "Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes".

Grundlage zur Ertragswertschätzung

Als aktuelle Schätzungsgrundlage kommt die per 1. Februar 2004 vom Bundesrat erlassene Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes vom 26. November 2004 zur Anwendung. Danach werden die einzelnen Betriebsbestandteile (Land, Gebäude, Wald etc.) separat bewertet. Den einzelnen Ertragswertansätzen sind Buchhaltungsergebnisse (1994-2001) sowie eine Prognose (2002-2007) und eine Trendschätzung (2008-2010, Fortschreibung der durchschnittlichen Veränderungen der Jahre 2002-2007) zugrunde gelegt. Die Ertragswertansätze sind zudem je nach Verkehrslage von Wohnhaus und Betrieb (Ökonomiegebäude, Boden) abgestuft. Bei den Betrieben des produzierenden Gartenbaus, den Obst- und Beerenproduktionsbetrieben, den Gemüsebaubetrieben sowie den Sömmerungsbetrieben wird für die Bewertung der Spezialgebäude anstelle der Verkehrslage das Absatzpotential beurteilt.   
   

 Wann braucht man eine Ertragswertschätzung?

  • Hofübergabe  
  • Erbteilung  
  • Steuern  
  • Pachtzins  
  • Bank  
  • Erhöhung oder Festsetzung des Ertragswertes / der Belastungsgrenze                                 
  • Landzukauf
  • Gebäudeinvestitionen 
  • Bauprojekt (mit oder ohne Subventionen)
  • Investitionskredit (Zürcher Landwirtschaftliche Kreditkasse, ZLK)                                  
  • Umschuldung
  • Überschreitung der Belastungsgrenze    
  • etc.

  

Für die Erhöhung oder Festsetzung der Belastungsgrenze muss die Ertragswertschätzung vom ALN mittels einer Verfügung genehmigt werden.

 

Was muss eingereicht oder bereitgehalten werden?

  

  • Ertragswertschätzung (wenn durch Dritte durchgeführt)
  • evtl. alte Ertragswertschätzung
  • Planunterlagen (Bauprojekte oder bestehende Bauten)
  • Grundbuch- oder Grundregisterauszug
  • evtl. Kaufverträge
  • evtl. Abtretungsvertrag (oder Erbteilungsvertrag)
  • evtl. Unterlagen Melioration (Feld- und Waldzusammenlegungen)